El barrio cambia las mansiones con parques enormes por nuevos desarrollos urbanos para un público pudiente que densifican la tierra para vivienda colectiva. Lo mismo sucedió en Fisherton

Como ya sucedió en Fisherton, el barrio La Florida muta las mansiones con grandes parques por un nuevo modelo urbano que aprovecha la tierra para hacer vivienda colectiva, los condominios. Así, el sector norte de la ciudad comenzó a cambiar su fisonomía en los últimos años, con la aparición de emprendimientos inmobiliarios en las principales arterias con vista al río. Ocho ya están en proceso de construcción o terminados, y otros cinco en la etapa de proyecto.

El nuevo formato de desarrollo inmobiliario permite intensificar la explotación de la tierra, densificando el uso, por lo que es una fórmula muy conveniente para que las constructoras aprovechen grandes lotes en barrios donde había casonas. Busca un perfil de interesados que no quieran vivir en un edificio ni tampoco en una vivienda enorme, costosa de mantener, con terrenos que siempre generan conflictos por las herencias y las subdivisiones.

El mismo proceso ya se había dado en Fisherton. Después de que la mancha urbanística de Rosario que va hacia el oeste saturara Funes y Roldán, y llenara de edificios Lourdes y Echesortu, la mirada se posó sobre el barrio del noroeste. Los enormes chalets que ya no tienen un uso familiar pasaron a ser institucionales, comerciales o bien condominios. Algo parecido está pasando en la zona norte: un cambio que también tiene relación con la búsqueda de seguridad y mejores hábitos de vida para un sector social pudiente.

Así, sobre la base de La Florida ya se han empezado a desarrollar algunos condominios. “Es un modelo que no sólo prolifera en Rosario, en Córdoba por ejemplo le dicen housing, obviamente que no es adaptable a cualquier barrio, pero lo vamos a ver cada vez más. Y tiene la ventaja de contar con seguridad privada prorrateada entre varios consorcistas”, explicó Sebastián Chale, secretario de Producción del municipio. Este cambio de fisonomía ya se nota, sobre todo en los predios más grandes, de entre 3.000 y 5.000 metros cuadrados. 

Las unidades están apuntadas hacia un público exclusivo, con unidades aterrazadas con vista al río. “Son pequeños condominios, generalmente con un perfil ABC1, medio y medio alto. En especial los que están sobre la primera línea, porque son los más demandados y costosos. Les suman amenities, muy buena calidad constructiva y también hay que tener en cuenta que hay parte de la población que no sólo gusta de ver el río, sino que también disfruta de las actividades acuáticas”, apuntó José Ellena, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Rosario.

Para Ellena, esta búsqueda de un sector privilegiado tiene en cuenta las preferencias del público al que va dirigido: “Es gente que prioriza la vista y el uso del río. Los que eligen vivir ahí son los que buscan una alternativa a una casa, y tener amenities como si fuera un pequeño barrio cerrado, pero también la cercanía. Por más que el acceso esté un poco más atravesado, siempre es mucho más rápido ir al centro desde La Florida que desde Funes. Hay accesibilidad, seguís estando en el ejido urbano de Rosario, con todos esos beneficios”, indicó.

Mientras tanto, en la zona proliferan desarrollos de torres residenciales con comercios en planta baja producto de los cambios de código urbanístico que potencian el desembarco de nuevos emprendimientos, ya que recientemente se aprobaron nuevas ordenanzas que permitieron mayores alturas, tanto en el sector de bulevar Rondeau, en mayor medida, y en menor proporción sobre avenida Alberdi. Sobre ambos corredores han desembarcado jugadores inmobiliarios con la construcción de torres de mediano y gran porte para uso residencial.

Sin incentivos

Pero en La Florida, la búsqueda de construcción de condominios en predios que eran de grandes casonas con amplios parques, obedece a una cuestión de las limitaciones normativas. Al tratarse de una zona de barranca natural, que exige preservación, la altura máxima es 7 metros con una tolerancia del 5%, equivalente a una planta baja más dos pisos haciendo un pequeño desnivel del piso. Otros parámetros que restringen son el Factor de Ocupación de Suelo (FOS) y el Factor de Ocupación Total (FOT). Por eso también se construye con bastantes espacios verdes.

En ese sector la ordenanza vigente tiene unos 15 años, y no plantea incentivos para este tipo de construcciones. “Estamos abiertos a distintas propuestas que llegan, y analizamos lote a lote la situación posible de algún desarrollo. Hay muchos profesionales que han presentado proyectos y alguna carpeta, pero la verdad que está todo en proceso, no hay ninguno con permiso otorgado fuera de los conocidos, que son unos ocho desde Escauriza para el centro, de distinta escala. Hay otros cinco en etapa de averiguaciones, proyectos, anteproyectos o volumetrías”, puntualizó el subsecretario de Planeamiento del municipio, Gervasio Solari.

Según Solari, al contrario del problema que hubo en Fisherton, que empezó a consolidarse y a densificarse demasiado, lo que derivó en un cambio de ordenanza, en la zona norte no existe esa posibilidad: “Obviamente es un área particular que tenemos en carpeta para hacer algún tipo de reevaluación, porque entendemos que después de tantos años son necesarias nuevas miradas, revisarlas y ver si la situación actual es la que exige el área o hay que hacer cambios”, terminó.