Los departamentos que se alquilan en dólares a turistas quieren hacer pie en la ciudad, pero aún no generan distorsiones en el mercado locativo

Las plataformas de alojamiento como Airbnb están provocando en Buenos Aires y otras capitales del mundo un fuerte impacto en la suba del costo de alquilar, pero en Rosario recién comienzan a hacer pie con solo 1.700 propiedades. Este mercado digital aún no genera distorsiones en el de alquileres permanentes, como sucede en los destinos turísticos del país, pero los intentos de regulación ya empezaron, aunque todavía no hay un número importante de inmuebles registrados. La idea es evitar que lleguen los problemas que ya tuvo en las grandes ciudades de Europa, Estados Unidos y CABA.

El perjuicio que producen estas aplicaciones es que muchos propietarios sacan sus departamentos de alquiler con contrato para llevarlo a una de esas plataformas de temporarios con precios dolarizados para turistas, dejando sin vivienda a los residentes. Según las estimaciones de la Asociación Empresaria Hotelero Gastronómica de Rosario (Aehgar), ya hay 1.700 en Rosario, sumando Airbnb, Booking y los privados, y si bien es incipiente, es lógico pensar que puede aumentar si la ciudad sigue teniendo una demanda creciente de visitantes de Buenos Aires y extranjeros.

Esta actividad no registrada también genera un perjuicio enorme a la hotelería, ya que compiten ilegalmente y producen distorsiones de precios. Las plazas hoteleras en Rosario están entre 8.000 y 8.500, por lo que los hospedajes no registrados representan un 20%. “Hace años que vemos el crecimiento de estas nuevas formas de hospedaje. Nuestro espíritu es no ser prohibitivos frente a estas modalidades, sino que pedimos equidad en su funcionamiento frente a la hotelería tradicional. Hay puntos básicos como el registro de pasajeros, es decir saber quién ingresa y a quién se le da la llave del edificio”, dijo Ariel Fernáldez, miembro de la comisión directiva de Aehgar. 

En las dos principales plataformas ya hay casi 1.200 departamentos en Rosario en alquiler, y se estima que hay otros 500 privados que se mueven por fuera de la normativa, que entran y salen o que están publicados en otras redes. En Booking son solo 151 los departamentos, pero en Airbnb hay más de 1.000 alojamientos: 987 son departamentos enteros y 73 habitaciones. Cuarto compartido, solo hay 7. El precio promedio por noche que figura es de ‎35 dólares. 

Regulación

Muchas de las grandes ciudades del mundo ya tienen regulación contra los alquileres temporarios para mitigar el impacto que tuvieron en el mercado de viviendas. En Berlín, por ejemplo, Airbnb está regulado y tiene 12.000 lugares. En Nueva York cuenta con 20.000 departamentos y casas registradas, pero en julio el Estado local impuso un registro muy restrictivo para alquileres temporarios. Algo similar sucedió en Italia y Portugal. En Buenos Aires, según el sitio insideairbnb.com, ya hay más de 26.000 entradas.

En Argentina, un proyecto del oficialismo en el Congreso nacional plantea la necesidad de regulación de los contratos de locación a corto plazo con fines turísticos en todo el país, atendiendo las problemáticas de destinos como Bariloche, Villa La Angostura, San Martín de los Andes, Ushuaia y Mar del Plata. En esas ciudades, al tener un margen de construcción más acotado y un parque habitacional mucho más chico, la oferta se ha volcado directamente al turismo y los habitantes permanentes tienen dificultades para conseguir alquileres no temporarios.

Rosario ya tiene una ordenanza que regula alquileres temporales. Es la 10.138 de 2021, que establece un registro de propiedades habilitadas y se trabajó con los actores del rubro. La norma obliga a la registración con la habilitación completa. Exige inscripción a impuestos y normativa de seguridad. Prioriza que las propiedades estén registradas, para que estén dentro del radar del Ente Turístico de Rosario (Etur), y así tener la capacidad de intervenir en caso de recibir alguna queja o reclamo. Hasta ese momento, no había herramientas legales para hacerlo, y todo quedaba dentro de un acuerdo entre particulares. Solo se le reclamaba a la app.

“Desde que asumimos, nuestra premisa fue regular el alquiler turístico temporario en Rosario buscando cumplir dos objetivos, la equidad de condiciones en el sector y la seguridad del turista. Desde la entrada en vigencia de la ordenanza venimos trabajando junto a otras áreas municipales y al sector privado para avanzar en la habilitación de los departamentos de alquiler turístico temporarios”, expresó la subsecretaria de Turismo de Rosario, Alejandra Mattheus.

A partir de allí se puso en marcha un proceso de registro, con un trámite digital fácil y sencillo, que ya permitió identificar 150 alquileres temporarios que se hicieron parte de la oferta de la ciudad a través del Etur. Eso les permite interactuar con quienes se regularizan, acercarles información y contar con sus datos. Incluso enviaron ya 300 notificaciones mediante Airbnb, porque la app no muestra la ubicación exacta hasta no publicar. Por lo que hubo que hacer un trabajo artesanal identificando las unidades, contactándolas y registrándolas, que hoy continúa.

Además del registro, se determinó un contacto y equipo del Etur encargado de recibir consultas y reclamos por alquileres temporarios. El Estado tiene capacidad de sanción e incluso de clausura si hay algún incumplimiento. Hubo algunos casos puntuales que ingresaron por denuncias de vecinos o inquilinos a alojamientos no habilitados, pero hoy el foco está puesto en incentivar la captación de quienes aún no se registraron y no ir por lo punitivo, para no atemorizar a los que desean salir de la clandestinidad.

La funcionaria destacó que es una experiencia que tiene poco espejo en otras ciudades del mundo, y recientemente las autoridades de Córdoba estuvieron consultando, porque están interesados en replicar una legislación similar en la Docta. “Estamos trabajando junto a otras 18 ciudades de la Argentina, con quienes creamos la Mesa Federal de Registro. Si bien carecemos de una normativa provincial y nacional, desde el municipio seguiremos avanzando en la aplicación de la normativa vigente”, acotó Mattheus.

¿Llegará a Rosario?

Las alarmas se encendieron después de lo que sucedió en CABA, por temor a que se proceso se replique en Rosario. “Buenos Aires tiene un parque de oferta turística mucho más amplia que Rosario, sumado a la cantidad de visitas nacionales de personas que van por trabajo, salud o negocios”, detalló Ariel D’Orazio, de la Concejalía Popular. “Claramente hoy las plataformas digitales no son un problema pero pueden llegar a serlo, porque la brecha cambiaria y los márgenes de rentabilidad que quieren los dueños, sobre todo en viviendas nuevas, y ese bastardeo a la ley de alquileres desde los medios de comunicación porteños, pueden generar un caldo de cultivo para que muchos inmuebles se retiren del mercado locativo y se dolaricen los alquileres”, expresó.

Andrés Gariboldi, presidente del Cocir, ve difícil que pueda suceder algo parecido en la ciudad. “En Rosario los turistas se quedan menos cantidad de días. El rango es de uno a cinco días, con un promedio entre dos y tres. Esa una problemática de las ciudades capitales o netamente turísticas en las que tienen fuerte demanda“, evaluó, y dijo que algunos propietarios que se han ido a ese mercado, han vuelto asustados. “Al pagar los impuestos y servicios, y gastar en tenerlo equipado, se dieron cuenta que lo ocupan solo 4 o 5 días en el mes. A lo mejor lo alquilan un fin de semana largo, y no lo vuelven a ocupar por 20 días. No les termina conviniendo”, detalló.

Sin embargo, ambos coincidieron en un tema colateral: la conflictividad entre vecinos cuando hay departamentos con fines turísticos. Cuando se da un hecho de inseguridad, los habitantes apuntan a ese departamento donde entra y sale gente desconocida todo el tiempo, a los que les dan las llaves digitales. Por eso, ya hay reglamentos de edificios que prohíben expresamente la actividad dentro del inmueble. Al menos, hasta que no haya un boom.